09 Августа 2018

Жилец приходит как хозяин

http://www.tribuna.ru/articles/2009/02/12/article3751/

Аккуратный забор, охрана на входе. Пластиковый щит «на ногах» важно гласит – «Аркада Хаус». Элегантный современный высотный дом всем своим видом демонстрирует, что он элитен. Во дворе ни соринки. В холле сияет чистотой пол, украшенный орнаментом, стены под мрамор, в огромном аквариуме плавают экзотические рыбы.

Трудно поверить, что еще года три назад в этом доме были грязная лестничная клетка, выбитые лампочки, а в подвале кипела жизнь гастарбайтеров. До такого состояния дом довела управляющая компания, которая занималась его эксплуатацией.

Домовая экономика

Изменения начались после того, как жильцы создали товарищество собственников жилья и избрали его председателем своего соседа Константина Крохина. Тот взялся за дело энергично. Для начала избавился от нерадивой управляющей компании. Сказать, что при этом он потратил много сил, – не совсем точно. Крохин выдержал прямо-таки смертельный бой. В его адрес были и угрозы, и подметные письма, на ТСЖ завели два уголовных дела, которые сообщество граждан с блеском выиграло… 

Теперь собственники сами управляют своим жилищем. Все коммунальные платежи они стали перечислять на расчетный счет товарищества. Оно наняло штат специалистов, заключило договора с фирмами, которые занимаются уборкой, охраной… Понятно, что такое содержание обходится недешево. Но, как считает Константин Крохин, ТСЖ – это удовольствие для тех, кто умеет считать деньги. Здешнее товарищество зарабатывает деньги, например, на наружной рекламе арендаторов, которые обосновались на первом этаже. На банковском счете всегда есть «копеечка», на которую идут проценты. Но, конечно, основные средства дают жильцы. Они здесь, понятно, отнюдь не бедные и способны оплатить ту же охрану, услуги клининговой фирмы, дизайнера… Именно эта статья расходов самая высокая. Что касается платы за коммунальные услуги, то пока она не зависит от того, муниципальный дом или элитный, везде действуют льготы и субсидии. 

Успехи в деле строительства ТСЖ так вдохновили Константина Крохина, что он стал заниматься проблемами сообществ собственников профессионально. Сейчас возглавляет Союз жилищных организаций Москвы, является авторитетным экспертом в вопросах управления жилыми домами, с его мнением считаются и в Госдуме, и в Мосгордуме. «ТСЖ по силам не только богатым. Я знаю десятки товариществ, которые смогли не только эффективно управлять домом, но даже добились существенной экономии в оплате коммунальных услуг». 

Один из таких примеров ТСЖ на Арбате, где жильцы заказали обследование своего дома с помощью тепловизора. Выяснили, где они греют улицу, и утеплили в этих местах наружные стены, что сразу сказалось на плате за электроэнергию. В ТСЖ «Трехпрудный» пошли на кадровые реформы и вместо шести дворников взяли одного, но с достойной зарплатой. И двор стал чище, и за счет экономии средств стали решать другие проблемы. Подобный список рациональных решений можно продолжать. Тем не менее ТСЖ, например, в той же Москве порядка четырех тысяч, – 20 процентов от общего числа многоквартирных домов. Это очень мало. Ведь с момента их появления прошло уже 12 лет. А учитывая, что по задумкам властей именно через ТСЖ должны были проводиться идеи жилищно-коммунальной реформы, легко приходишь к выводу – страна еще не готова к масштабным преобразованиям в этой сфере. 

Права много не бывает

В том, что ТСЖ не стали основной формой управления домом, обычно упрекают саму власть. Это не очень логично. Во-первых, она их породила. Причем эта идея вызревала на всех ее уровнях. Автор материала помнит страстные выступления в российском парламенте в 1991 году сразу после появления Закона о приватизации жилищного фонда в РФ. Депутаты на трибуне и в кулуарах предавались мечтам о чистом доме, без надписей на стенах, окурков на подоконнике, дескать, люди, став собственниками своей жилплощади, наконец-то приведут в порядок и подъезды. (Ради этого, конечно, стоило проводить приватизацию.) Но исполнительную власть волновала не только эстетика и санитария жилища. Совершенно очевидно – создавая ТСЖ, она хотела переложить на плечи граждан все проблемы по содержанию домов, включая капитальный ремонт. В то же время она немало сделала для того, чтобы эта форма управления домом стала привлекательной для людей. Жилищный кодекс, который, не секрет, во многом продукт российского чиновничества, предоставил товариществам просто невиданные для нашей страны полномочия. Никогда еще жильцы не получали права проведения реконструкции здания, строительства мансарды. ТСЖ могут даже заниматься расселением и переселением граждан, что немаловажно, если дом попадает под программу реконструкции. Оно вправе вывести организацию, обосновавшуюся на придомовой территории. Конечно, юридически все это сделать сложно. Но и возможно. Да, сразу после рождения ТСЖ государство не помогало им материально. Но сейчас они имеют субсидии. Их судьбой впрямую озаботили местную власть, дав ей права, а на самом деле вменив в обязанность инициировать создание ТСЖ. Расчет при этом сделали на муниципалитеты. Поскольку организация сообщества дело невероятно хлопотное, муниципалитеты поощрили, разрешив им участвовать в общей с ТСЖ доле имущества. В то же время их весьма скромные материальные возможности не позволяют претендовать более чем на 3 процента. Понятно, тогда и от такого участия на выходе окажутся одни проблемы. 

Как и положено столице, Москва стала первым в России городом, где появились товарищества собственников. Судьба их еще лишь зарождалась, но Юрий Лужков уже заявил, что ТСЖ являются основной формой управления многоквартирными домами. При этом мэр обеспечил главное условие роста любого государственно значимого дела: создал обширную информационную сеть, которая позволяет выяснить все вопросы, возникающие в деятельности этих организаций, и в то же время, по существу, является рекламой самих товариществ. Сейчас на сайтах каждой управы города подробно рассказывается о правах и обязанностях ТСЖ, что надо предпринять для их создания. Об этом рассказывают все газеты управ и префектур. Для населения проводятся бесплатные семинары. Не отстает от этих начинаний и рыночная среда. Существует множество фирм, которые помогут зарегистрировать товарищество быстро и без суеты, есть адвокаты, которые растолкуют правовые нормы, связанные с этим объединением. Честное слово, инфраструктура вокруг ТСЖ давно переросла границы самих товариществ. А недавно при правительстве Москвы появилась комиссия по рассмотрению вопросов, связанных с деятельностью ТСЖ и иных сообществ собственников. Решение очень важное, поскольку в этой сфере подвизалось немало неквалифицированных людей, мошенников, а то и просто криминальных элементов. Отказаться от услуг некоторых управляющих компаний можно только через жестокое противостояние, пример чему история ТСЖ «Аркада Хаус». Некоторые компании, заявив одни расценки за свои услуги, очень быстро их меняют. Доходит до того, что устанавливается плата за каждое пользование лифтом. Кажется, власти не намерены дальше терпеть подобные извращения и собираются дать бой таким структурам. 

Человеческий фактор

В 2006 году «Аркада Хаус» победил в окружном конкурсе «Улучшаем свое жилище», который проводится в рамках программы «Мой двор, мой подъезд». Эта программа была разработана по личному распоряжению Лужкова в 1998 году. Очень быстро из проекта, который предусматривал только наведение порядка в жилых домах, на придомовых территориях, школьных площадках, в зонах отдыха, – она превратилась в часть стратегического плана по вовлечению населения в благоустройство дома и города, выявлению инициативных граждан, которые возьмут на себя хлопоты по контролю за эксплуатацией жилища. Власти поняли, что без таких людей отремонтированный подъезд очень быстро приобретет прежний жалкий вид. Да и создавать ТСЖ волевым решением не удастся, нужны все те же активные люди, которые смогут возглавить это новое для нашей страны дело – превращение человека из жильца дома в его хозяина, со всеми плюсами и минусами этот состояния. 

Автор этого материала по роду своей деятельности за последние годы побывал в очень многих московских домах. Видел собственными глазами, как запущенный подъезд преображался, на подоконниках появлялись цветы, на стенах картины. Место консьержки становилось центром притяжения для соседей, где находилась небольшая библиотечка, лежали бесплатные газеты. И всегда такие перемены появлялись только в том случае, если в подъезде жил человек, готовый работать на общественное благо. Он вдохновлял своих соседей на коммунальные свершения, объединял их, был и главным генератором идей, и прорабом, и рабочим. Кстати, Крохин за свою многотрудную деятельность в качестве председателя ТСЖ зарплаты не получает. 

Есть такое полузабытое слово – общественник. При советской власти эту категорию людей недолюбливали. Говорили о них – «в каждой бочке затычка». 

Власть поменялась, и граждане эти словно испарились. Население стало энергично осваивать кодекс строителя рыночной экономики: каждый борется за себя, личные интересы превыше всего, вплоть до игнорирования интересов общества, соседей. Мы здорово преуспели в этом. Возможно, именно по этой причине в Москве приведенные в порядок практически во всех домах подъезды уже нуждаются в новом ремонте. Радетелей-то за общественное благо оказалось единицы. Почему? 

Раньше их выращивали, как ценный продукт. Советская власть в некоторых вопросах была весьма прагматична. Она понимала, что люди, способные не за страх, а за совесть работать на общественное благо, сами отчасти явление. Большинству инициативных и деловых нужны стимулы. И власть их нашла, сделав общественную работу весьма привлекательной для построения карьеры, расширения общения, проведения досуга… Эта система рухнула вместе с большой страной. Но сейчас, когда Константина Крохина спрашивают, что самое главное и важное необходимо сделать при создании в доме ТСЖ, он, по существу, говорит о невозможном: найти несколько инициативных людей, готовых год-полтора работать на общественное благо. Вы знаете в своем окружении такого человека?

Сегодня правительство упрекают, что оно хочет всех собственников жилья загнать под власть управляющих компаний. Упрекают опять же несправедливо. Власть трижды переносила сроки выбора населением способа управления своим домом. Сначала это надо было сделать до 1 марта 2006 года, потом до 1 января 2007 года… Такое ощущение, что власть до конца надеялась, что ей не придется делать этот выбор за людей. 

Очередной час «Ч» – 1 мая 2008 года – страна пережила тихо. Никаких тебе обширных комментариев в прессе, разговоров в обществе… Хотя говорить было о чем. Даже в благополучных регионах Ставропольского края, Тюменской области лишь 20 процентов определились с выбором управляющей компании. Остальные отдали это решение на откуп государству, что, впрочем, не удивительно. Более половины ТСЖ в Москве не приняли управление домом на себя, а передали эти функции ДЕЗам. И что совершенно удивительно, это сделали даже в Центральном округе столицы, где очень высока доля обеспеченных людей, а самих ТСЖ больше, чем в других округах. Такой же выбор, понятно, сделает государство и за неопределившихся. Стоило ли в таком случае вообще было создавать ТСЖ? 

Наверное, через какое-то время ДЕЗы, став управляющими компаниями, поменяют название, как эти структуры уже отказались от аббревиатуры ЖЭК. (Кстати, многие из них уже называются инженерными системами.) И все, скорее всего, потечет по-старому. Я даже не уверена, что через некоторое время не будет сделана значительная корректировка реформы в деле капремонта. Учитывая, что в нем нуждается около 70 процентов жилого фонда страны, государству просто придется взять эту ношу на себя во избежание техногенных катастроф. 

Увы, на пути новой прогрессивной, эффективной формы управления жилищем встал самый важный фактор – человеческий. С ним не поспоришь. Похоже, власти уже осознали, что ТСЖ в ближайшее десятилетие не станет двигателем жилищно-коммунальной реформы. Последние ее решения значительно сужают финансовую самостоятельность товариществ. Но это не значит, что ТСЖ канут в Лету. Несомненно, они будут править свой бал, наводить порядок, создавать комфорт, но только в элитных домах, там, где за них смогут платить деньги, причем куда большие, чем сейчас. Тогда и государство не останется внакладе. Цинично, но зато определенно.

Наша справка

Проблемами управления общей собственностью люди всерьез озаботились еще 2000 лет назад. Именно тогда и появилось латинское слово «кондоминиум», что означает «совладение». Зародились кондоминиумы еще во времена Римской империи, существовали и в средние века. После Средневековья общей собственности не возникало вплоть до начала XX века. Новая жизнь кондоминиумов была продиктована ростом численности населения и дефицитом земли в городах. Требовалось найти такую форму управления жилым фондом, которая могла бы удовлетворять население и в то же время способствовала рациональному обслуживанию домов. Сейчас в странах Запада кондоминиумы, которые управляются ТСЖ, составляют около 10–20% от всего жилого фонда.

В России управление многоквартирным домом, включая его подъезды, чердаки, подвалы, землю возле самого здания, то есть всем кондоминиумом, было разрешено в 1995 году. 

Но в этом случае жильцы – собственники квартир должны создать товарищество собственников жилья. Эта норма зафиксирована в Гражданском кодексе РФ.

Цифры и факты

По данным опроса, проведенного фондом «Коммунальная культура жизни», почти 40 процентов населения хочет видеть в качестве управляющей компании свой, уже существующий, ДЕЗ. 35 процентов готовы довериться новым частным компаниям, но при условии, что их услуги будут незначительно дороже, чем у ДЕЗа. 22 процента выберут частную компанию вообще лишь в том случае, если она предоставит услуги, стоимость которых будет ниже ДЕЗовских. И только 2,8 процента готовы выбрать управляющую компанию, которая обеспечит высокое качество услуг, но по высокой цене.

Наталья КУЗИНА