09 Августа 2018

Если пойти другим путем

http://www.moskv.ru/articles/fulltext/show/id/9845/

Из массы жилищных общественных организаций нам ближе по духу те, что настроены позитивно, в чьей деятельности преобладают не эмоции, а здравый смысл, чьи лидеры не только поднимают важные проблемы, но и предлагают пути их решения. Сегодня мы презентуем проект Союза жилищных объединений города Москвы по созданию объединенных ТСЖ. Подробно о нем рассказывает председатель союза Константин Крохин.

История вопроса

– В Москве предпринимались единичные попытки организовать так называемые квартальные товарищества. Идея была хорошей, но реализовать ее по ряду причин не удалось. К примеру, в одном случае неправильно организовали подсчет голосов. Дело в том, что согласно Жилищному кодексу за объединенное ТСЖ сначала нужно получить большинство в каждом доме в отдельности, а затем – в совокупности. Подсчет же велся сразу итоговый. И получилось, что в одном доме набрали 70 процентов «за», в другом – только 49, общий же результат получился в пользу объединения. Жители дома, не поддержавшего идею, сочли, что их «поглощают» соседи, и это привело к неразрешимым противоречиям.

Еще один путь объединений ТСЖ в ассоциации практиковали в свое время коммерческие застройщики. В домах ТСЖ-ЖСК учреждали ассоциации, которые так и назывались – АТСЖ. Им и передавались функции управления и эксплуатации. АТСЖ становилась юридическим лицом со своим расчетным счетом, при этом у каждого из товариществ, состоящих в такой ассоциации, оставались собственные расчетные счета. Но все эти юридические лица оказывались несамостоятельными субъектами хозяйственной деятельности, передавали в ассоциацию все функции, все деньги со своих расчетных счетов. Она же выступала заказчиком по отношению к эксплуатирующей организации. 

Этот вариант объединений ТСЖ себя дискредитировал, потому что решение принималось отнюдь не жильцами. Доминировали интересы застройщика. Деньги с домов-доноров передавались в дома убыточные на закрытие проблем новостройки. Эти ассоциации больше походили на управляющие и эксплуатирующие компании. И застройщики в конце концов ушли от этой идеи и перерегистрировали АТСЖ в управляющие компании. 

Во многом из-за таких неудачных попыток объединенным ТСЖ и сейчас уделяется незаслуженно мало внимания. В Жилищном кодексе им отведено две строчки в статье 142. Сказано, что два и более товарищества могут создать объединение для совместного управления общим имуществом. При этом нет никаких подробных указаний о том, как это должно происходить. Неудивительно, что в Москве нет ни одного прецедента подобного объединения. Вывод? Нужно заполнять в Жилищном кодексе пробелы, искать вариант, который бы вызвал заинтересованность как со стороны жителей, так и со стороны органов власти.

Де-факто

Два года в Москве реализуется программа развития ТСЖ. Созданы тысячи товариществ, и их число с каждым годом будет увеличиваться. Однако их дальнейшая судьба и развитие не могут не волновать. Юридически они существуют, но имеют серьезные проблемы со своевременной сдачей отчетности. За нарушение сроков полагается минимум тысяча рублей штрафа за одну налоговую декларацию. В каждом округе сотни таких товариществ. Откуда брать деньги на штрафы – из бюджета или из кармана жителей, которые создавать эти ТСЖ не просили? 

Управление в них отсутствует как таковое. Руководитель районного ГУ ИСа, возглавляющий десятки ТСЖ, физически не может управлять таким числом домов. Его ведь брали на другую работу, а в нагрузку вменили председательство... Действительно, чиновники инженерных служб взялись за это не от хорошей жизни. И закон позволяет им быть членами правлений, ведь они выступают представителями городской собственности в жилых домах. Но работу они проделали только наполовину. После создания ТСЖ следовало выявлять активных жителей, привлекать их в правление. Однако до этого у инженерных служб, видимо, не доходят руки. 

В погоне за цифрами охвата упускаются цели программы и жилищно-коммунальной реформы в целом. Ведь программа была задумана не только для поощрения одной из форм управления многоквартирными домами – ТСЖ. Город ставил задачу добиться лучших показателей, каковыми являются: снижение издержек содержания жилья, повышение качества обслуживания, прозрачность использования платежей жителей за эксплуатацию и возможность заказчика в лице жилищного объединения влиять на исполнителя услуг. Пока успехи весьма скромные, но у нас есть шанс этих целей добиться.

У экономики свои законы

ТСЖ в доме – не просто жилищное объединение, это механизм публичного контроля, но не со стороны государственной власти, а со стороны собственников. Это как бы политический аспект. Но есть и аспект экономический. Управление домами – не самодеятельность и не общественная деятельность в чистом виде. Это работа хозяйственная, которая должна вестись с учетом экономических законов подготовленными людьми. 

Как сейчас происходит образование товариществ? Находится в доме два-три человека, которые согласны возглавить правление, войти в ревизионную комиссию. И ТСЖ готово! Причем в доме и на 100, и на 50 и на 10 квартир (таких много в Центральном округе). 

За короткое время мы получили массу юридических лиц, от которых сразу после регистрации требуется сдавать отчетность, организовывать какую-то деятельность. При малом числе квартир товарищества тут же сталкиваются с отсутствием средств на оплату аппарата – правления, бухгалтерии. Можно предположить, что на сто жителей найдется один «бесплатный» энтузиаст, но остальным нужна компенсация. 

Все ожидают от реформы снижения тарифов, а уж никак не их повышения. А создание управленческого аппарата на один дом однозначно к этому приведет. Значит, никакого улучшения финансово-экономических показателей в деятельности таких ТСЖ не будет. Да, сейчас они ориентируются на тариф города, который устанавливается ежегодно. Он максимальный, и пока ни в одном из вновь созданных товариществ не снижен, жители ожидаемой выгоды от создания ТСЖ не получили. 

Говоря об управлении домами, впору вспомнить о законе больших чисел. Чем больше площадей обслуживается одним управленческим аппаратом, тем меньше затрат будет на единицу площади – на одну квартиру, на одного жителя. 

В каждом микрорайоне можно и нужно создавать несколько объединенных ТСЖ. В первую очередь – для повышения эффективности эксплуатации, потому что в конечном счете жителю важнее снижение или хотя бы не повышение платежей, чем возможность участия в работе ТСЖ. Знающие люди не будут спорить с тем, что эффективность эксплуатации повысится, если под единым управляющим звеном будет больше домов. По этому принципу работают ДЕЗы, имея объединенные диспетчерские пункты, подрядчиков, обслуживающих дворовую территорию и жилые дома по принципу территориальности. Единицей управления должны быть не отдельные дома, и уж тем более не весь район, как у дирекций, а объединения из нескольких домов. Для их обслуживания понадобятся один-два подрядчика. 

Практика показывает, что эффективное управление и бухгалтерское сопровождение возможно от обслуживания тысячи квартир. Причем резерв возникает в новых высотках уже от 500 квартир, а в домах стандартной застройки в 12–17 этажей – от 1000 квартир. Появляются деньги на бухгалтера, содержание дополнительного персонала, на вознаграждение председателей (если собрание принимает такое решение).

Рисуем схему

Вернемся к статье 142 ЖК РФ. Теоретически можно предположить, что для создания объединенного ТСЖ в каждом из домов нужно провести собрание, однако как сделать это в такой большой конгломерации и получить кворум, учитывая, что при этом создается некий объединенный орган управления, непонятно. 

В статье 142 сказано, что управление осуществляется по тем же принципам, что и в обычном ТСЖ. Из этого можно сделать вывод: решение об объединении могут принять правления ТСЖ, а не общие собрания (поскольку правление – исполнительный орган, а собрание решает вопросы распоряжения общим имуществом, реконструкции). По большому счету речь идет об объединении управления и эксплуатации. При этом не объединяется общее имущество, не ликвидируются ТСЖ в отдельных домах. Поэтому решение должны принимать правления, и из своих составов избирать объединенный орган. 

Это теория. Как реализовать ее на практике? 

При объединении каждое ТСЖ сохраняет свое юридическое лицо, свой расчетный счет и правление. Председатели создают объединенное правление без образования юридического лица, без открытия счета. Работа в нем общественная. Такой она и должна остаться. Это некий орган, совет директоров, когда люди собираются раз в год, смотрят баланс, решают вопросы, касающиеся содержания придомовой территории, реконструкции, капитального ремонта. Нет подчинения никого никому, только консенсус. 

Вопросы управления и эксплуатации перекладываются на плечи профессиональных эксплуатирующих организаций. Это могут быть подрядчики ДЕЗа, новые частные компании, предприятия малого бизнеса. В этом случае объединенные ТСЖ становятся заказчиками услуг у профессионального поставщика, а наличие большого числа квартир и плательщиков позволяет им выйти на выгодный уровень расходов. 

Объединенное правление нанимает одного подрядчика на всех, но договор при этом каждое из товариществ заключает персональный, как самостоятельное юридическое лицо. Безусловно, объединенные ТСЖ должны формироваться по принципу территориальности.

Кому от этого выгода

Весь более чем скромный опыт создания объединений ТСЖ негативный. Первый вариант создания единого юридического лица на базе нескольких домов вообще никому не выгоден. Второй вариант – АТСЖ был интересен исключительно застройщику. Предложенный нами вариант выгоден как жителям домов, так и органам власти, которые смогут решить с помощью объединенных товариществ задачу управляемости жилищным фондом. 

Во многих ТСЖ, созданных за последние два года по городской программе, сформировался работоспособный актив. Случайные люди ушли, теперь и управам и районным инженерным службам понятно, с кем можно работать, какие ТСЖ потенциально готовы к объединению. Хотя, конечно, без разъяснительной работы с их правлениями не обойтись. Люди могут создать эффективное объединение только на добровольной основе, понимая, что они от этого выиграют. 

Самый важный вопрос – создание единой службы эксплуатации. При этом объединенное ТСЖ может создать с нуля свою организацию, или предложить ту, которая хорошо зарекомендовала себя, обслуживая какой-либо дом, или воспользоваться услугами подрядчиков, традиционно работающих в районе или административном округе. А дальше – переговоры о цене, условиях договора. Подписать его может каждое ТСЖ в отдельности, как самостоятельное юридическое лицо, и объединенное правление – есть форма договоров со множественностью лиц на стороне заказчика. 

Объединенное ТСЖ способно решать не только вопросы управления домами, но и эффективного содержания прилегающей территории, организации порядка на ней. В городе большие проблемы с парковкой автотранспорта, по дворам не пройти, перегорожены проезды для пожарных машин. Формально это территория города, и за ее уборку отвечает подрядная организация районной инженерной службы. Работа эта выполняется за счет бюджета, но не всех устраивает ее качество, не всегда учитываются пожелания населения. Некоторые председатели ТСЖ жалуются, что им не дают обслуживать их же дворы. Да, у них есть право участвовать в тендерах, но их механизм не дает возможности отдельным товариществам выигрывать. У объединенных ТСЖ получается нормальный лот, и они способны конкурировать с подрядчиками. 

Сегодня органам власти не под силу организовать внутриквартальное дорожное движение, грамотную парковку. А жителям это по плечу. Такой опыт в Москве есть. ТСЖ и ЖСК одного из микрорайонов Теплого Стана, испытывая сложности с дорожным движением, приняли совместное решение об организации одностороннего движения на внутридворовой территории, согласовали его с ГИБДД, пожарными, органами власти. Теперь проблем с парковкой там нет.

Кто будет двигателем?

Активное участие в управлении многоквартирными домами «непрофессиональной» части жителей на сегодня под большим вопросом. Ждать, когда они сами начнут проявлять инициативу, значит, терять время. Двигателем объединения ТСЖ должны быть органы власти, заинтересованные в продвижении реформы. К тому же управам известны подрядчики, которые хорошо обслуживают жилищный фонд, имеют квалифицированный персонал, диспетчерские службы. 

Районные чиновники, владея ситуацией на рынке, могут стимулировать жителей к созданию объединенных ТСЖ через формирование пакетов услуг. Предположим, выгодный тариф дополняется организацией круглосуточного дежурства консьержей, обустройством детской площадки. Но пакет этот возможно приобрести только при покупке его тремя домами на тысячу квартир. При этом эксплуатирующая организация дополнительно предлагает им ведение бухучета, службу коменданта, который будет курировать только эти три дома. Причем речь идет о специалисте с высшим образованием по технической специальности, способном грамотно организовать работу персонала. 

Созданием объединенных ТСЖ решается задача разукрупнения дирекций. Если подрядчик вместо 50, как сейчас, станет обслуживать три-пять домов, то качество работы, безусловно, повысится. 

Конечно, объединяться должны прежде всего товарищества, созданные по городской программе. Сегодня не у опытных ТСЖ и ЖСК, а именно у них наибольший дефицит подготовленных управленческих кадров. Помогать надо прежде всего этой массе юридических лиц, которые ходят с протянутой рукой в управы: дайте скрепки (есть такие факты!). 

Объединением ТСЖ решается и кадровая проблема. Трудно найти в каждом доме председателя, способного тратить время на общественную работу и умеющего ладить с людьми. Сейчас чиновники инженерных служб ищут себе замену из числа жителей. Им говорят: а я не умею! И никто не поддержит: ты не бойся, мы тебе поможем, тебе не придется решать сложные технические вопросы, вот тебе специалист-инженер, который будет эксплуатировать «железяки», оставь за собой работу с жителями, организацию общих собраний. 

Конечно, речь не идет о массовом внедрении объединенных ТСЖ. В каком-то районе их будет несколько, в каком-то – ни одного. Все зависит от заинтересованности управ, префектур, и от того, насколько у них налажен контакт с населением. 

Лилия Позднякова